가장 기본적인 생활의 요소중 하나인 ‘주’에 해당하는 주택을 담보로 대출을 받을 수 있는 주택담보대출에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
주택담보대출의 한도는 어떻게 정해지나?
대출 한도를 정하는 방법은 총 세 가지로 LTV, DTI, DSR이 있습니다.
- LTV(Loan To Value): 주택담보 대출 비용
집의 가치, 즉 집값 대비 대출을 받을 수 있는 비율을 말하는 것으로써
LTV가 50%라고 한다면, 집값 대비해서 50%까지만 대출을 받을 수 있다는 것입니다.
즉, 집값이 1억이라면, 5천만 원까지 대출을 받을 수 있다는 말입니다.
주택담보 대출의 LTV 비율은 부동산 가격에 따라 달라집니다. 일반적으로 주택 가액의 40%에서 70% 정도의 LTV가 적용될 수 있습니다. 그러나 최근 주택시장 안정을 위해 정부의 정책 조정에 따라 LTV 제한이 변경될 수 있습니다.
투기 지역, 투기과열 지역, 조정대상 지역, 비규제 지역 등 어느 지역의 주택을 담보로 대출을 받느냐에 따라 비율이 달라집니다. (부동산은 수요와 공급 기준 시장가격 원리를 따라가기 때문에, 정부에 의해 규제가 강화되거나 완화되곤 합니다.)
2022년 11월 10일 금융위원회는 투기 지역이나 투기과역 지역 내 LTV 규제를 완화한다고 밝힌 바 있고, 이전에는 9억 원까지 LTV 40%, 9억 원을 초과하는 부분은 20%가 적용됐었지만, 22년 12월 초부터는 집 가격에 상관없이 LTV가 50%로 단일화되었다는 점은 참고하시기 바랍니다.
2. DTI(Debt To Income): 총부채 상환 비율
나의 소득에서 매년 대출원리금을 갚는 비용의 상한선을 의미합니다. 여기서 말하는 소득은 직장인의 경우 연봉, 연소득을 의미하고, 자영업자의 경우에는 사업소득을 의미합니다.
대출원리금은 대출 원금과 이자를 합친 금액입니다. 소득이 높으면 대출원리금도 높아지게 됩니다.
즉, 대출금을 더 많이 빌릴 수 있다는 의미입니다.
예를 들어 DTI가 40%라면, 대출원리금을 4천만 원의 40%인 1,600만 원까지 빌릴 수 있습니다. 1억 대출을 받게 된다면 1년에 780만원을 내야 하니까 1,600만 원 안에 들어오게 되니까 1억 대출이 가능하게 되는 것입니다.
만일 대출규모의 변동으로 대출을 줄이는 목적으로 비율을 40%에서 30%로 낮춘다고 해도 1,200만 원까지 빌릴 수 있기 때문에 1억 대출이 가능한 것입니다.
3. DSR(Debt Savings Ratio): 총부채 원리금 상환 비율
개인이 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 해서 돈을 빌릴 수 있는 상한선을 정하는 방법입니다.
즉, 좀 더 조건이 까다롭다고 할 수 있겠습니다.
주책담보대출원리금 뿐 아니라, 학자금 대출, 마이너스 대출, 자동차 할부, 전세자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금(원금 + 이자)까지 모두 합한 것을 기준으로 해서, 연봉 대비 일정 비율(%)까지 대출을 해주는 방법입니다.
현재 DSR의 규제는 강화되어 규제지역 상관없이, 6억원을 초과하는 주택을 담보로 대출을 받는다고 할 때 DSR은 40%(비 은행권 60%)를 넘을 수 없게 되었습니다.(2023년 기준)
대출 원리금을 갚아가는 기간은 어떻게 정해질까요?
일시 상환과 분할 상환으로 나뉘어 집니다.
일시 상환 대출 상품은 1년에서 5년 사이, 분할 상환 대출 상품은 1년 이상 최장 30년까지 상환기간이 정해지게 됩니다.
분할 상환을 하는 대출 원리금 상환 방식에는 세 가지 방식이 있습니다.
- 원금 균등 상환 방식: 매달 원금을 균등하게 갚아가는 방식으로 시간이 지날 수록 이자는 줄어들게 되는 방식입니다. 이자는 적지만 초기 부담이 상대적으로 큽니다.
- 원리금 균등 상환 방식: 가장 보편적인 방법으로, 매달 원금과 이자를 균등하게 갚아가는 방식입니다. 초기에는 이자를 많이 내다가 나중에는 이자가 적어지고 원금이 많아지는 방식이라, 원금이 줄어드는 속도가 생각보다 느린 것이 단점입니다. 다만, 갚아야 하는 금액이 매월 일정하기 때문에 지출 계획을 세우는 데에는 유리하다 할 수 있겠습니다.
- 만기 일시 상환 방식: 대출 기간 동안 이자만 내고, 원금은 만기에 일시불로 갚는 방식입니다. 당장 갚아야 하는 부담은 적지만, 부담해야 하는 이자는 가장 많은 방법입니다.
대출 금리는 어떻게 정해지는 걸까요?
대출 금리는 변동금리와 고정금리가 있으며, 변동금리가 고정금리보다 보통 0.5~1% 정도 낮은 편입니다.
변동금리는 대개 처음에 낮은 이율로 시작을 하기 때문에 부담이 없지만, 금리 인상시 부담이 생기게 됩니다. 하지만 고정금리는 처음에는 높은 이율이라 생각할 수 있지만, 금리 인상시 변동이 없기 때문에 상대적으로 부담이 적게 됩니다.
보통은 5년에서 10년까지는 고정금리를 적용하고 이후에는 변동금리를 적용하는 것이 일반적입니다. 하지만 대출을 빨리 갚을 수 있다면 변동금리가 더 유리합니다.
- 대출 이자 감면 조건 꼼꼼히 체크하기: 시중 은행들은 신용카드나 체크카드 전월실적, 자동이체 건수, 급여 이체 등 조건을 만족할 경우 금리를 감면해줍니다.
기존에 사용중이던 카드 조건보다 대출 받는 은행에서 더 좋은 조건의 카드를 발급받을 수 있다면, 주거래은행을 옮기는 것도 방법입니다. (주거래은행이 없었다면, 이 기회에 해당 은행을 주거래은행으로!) - 금리인하요구권 활용하기: 대출 받은 후 승진하거나 연봉이 올랐을 경우, 금리를 낮춰달라고 요구할 수 있습니다.
- 자금 사정에 맞춰 대출 상품 갈아타기: 대환대출이라고 하는데요. 마이너스 통장 일부를 금리가 싼 만기일시상환대출로 바꿀 수도 있습니다. 틈틈히 잘 알아보고 더 낮은 금리의 대출 상품을 알아보는 것도 방법이겠죠.
- 금융감독원 포털 사이트 파인 이용하기: 내게 맞는 주택담보대출, 전세자금대출, 개인신용대출 등을 견적내어 볼 수 있는 페이지가 있습니다. 특히 주택담보대출은 주택 가격 및 종류, 대출 금액 및 기간, LTV, 금리 및 상환 방식, 지역 선택 등으로 나눠져 있기 때문에 세부적으로 조건을 나눠 내게 맞는 주택담보대출 상품을 찾아볼 수 있어요. 대출 없이 주택을 구입하는 것이 가장 좋은 방법이지만, 월 평균 소득을 고려했을 때 쉬운 일이 아닙니다. 대출을 현명하게 활용하는 것 또한 하나의 방법이 될 수 있어요.
대출을 포함한 부채의 적정성은 20% 이하일 경우 건전, 40% 이하는 보통, 40% 초과일 경우 위험이라 규정하고 있습니다. (한국FP학회 기준) 가능한 한 20% 내에서 대출 받고 약속한 기간 내에 모두 갚는 것을 목표로 하셨으면 좋겠습니다.
위와 같은 주택담보대출시 알아두어야 할 점들을 정리해 보았습니다.
참고하셔서 가계의 지출부담을 줄이고, 행복한 주거생활 되시기를 바라겠습니다.